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城镇居民购买农村房屋合同无效拆迁怎么办?
一、关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定:
首先,房屋买卖必然涉及宅基地买卖,而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。
根据我国土地管理法的规定,宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定:原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋,给出资者使用,并从中牟利或获取房屋产权,是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。
其次,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房,实际上是买地,在房地一体的格局下,处分房屋的同时也处分了宅基地,损害了集体经济组织的权益,是法律法规明确禁止的。
 
其次,涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则
第一,要尊重历史,照顾现实。农村私有房屋交易是在城乡人口流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的,相关部门监管不力、农村集体经济组织相对涣散是造成这种现状的制度诱因,而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等利益驱动是引起此类案件的直接原因。审理此类案件应实事求是地看待上述背景,要考虑到目前城乡界限仍未完全打破,农村集体经济组织仍有一定的封闭性,农村土地属于集体所有,目前法律、政策限制集体土地流转是一种现实;同时要认识到此类案件产生的复杂性,并妥善解决相关的利益冲突和矛盾。
第二,要注重判决的法律效果和社会效果。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导,起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。
第三,要综合权衡买卖双方的利益。首先,要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响,尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失;其次,对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况,应对其添附价值进行补偿;再次,判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人,为其留出合理的腾退时间,避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。


对于农村房屋买卖涉及征地补偿安置的处理:法院在审理过程中通常会综合考虑公平诚信原则,根据导致房屋买卖合同无效的过错情况,出卖人家庭成员拆迁受益情况以及买受人现实居住情况,合理分配安置利益的归属,一般情况下,买受人可以获得安置利益中的大部分。根据安置利益的不同形态,所作的处理不同。如果安置利益为经济补偿,则由买卖双方分别取得补偿款,性质上是安置补偿款归出卖人,由出卖人以其中的一部分对买受人予以赔偿。如果安置利益是优惠购买安置房屋,则按安置放市场价与优惠价之间的差价由双方分得。
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